Bonus casa e preliminare: quando la fretta può costare cara
Nel mondo immobiliare, il tempo è spesso una variabile decisiva. Anticipare i lavori di ristrutturazione prima del rogito è una pratica sempre più diffusa, soprattutto per chi vuole rendere abitabile (o redditizio) un immobile nel minor tempo possibile.
Ma dal 2025 qualcosa è cambiato. E non poco.
Il punto critico: preliminare sì, proprietà no
Molti acquirenti, dopo aver firmato il compromesso (preliminare di acquisto), ottengono dal venditore l’autorizzazione a entrare nell’immobile e iniziare subito i lavori.
Una scelta pratica, intelligente… ma fiscalmente insidiosa.
Con la riforma dei bonus casa entrata in vigore nel 2025, infatti, si crea una distinzione molto netta tra due aliquote:
- 50% → agevolazione piena
- 36% → agevolazione base
E qui nasce il problema.
Perché si rischia di perdere il 50%
Per accedere all’aliquota più alta del 50%, oggi è necessario rispettare due condizioni fondamentali:
- Essere titolari di un diritto reale sull’immobile (proprietà o altro diritto reale)
- Destinare l’immobile ad abitazione principale
Sul secondo punto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non è necessario essere residenti fin dall’inizio: è sufficiente che l’immobile diventi abitazione principale al termine dei lavori.
Fin qui tutto bene.
Ma è sul primo requisito che si crea il vero ostacolo.
Il nodo della proprietà
Secondo quanto chiarito dall’Agenzia (circolare n. 8/E), il contribuente deve risultare proprietario o titolare di un diritto reale già al momento di avvio dei lavori (o del sostenimento delle spese).
Tradotto in parole semplici:
👉 se inizi i lavori dopo il preliminare ma prima del rogito, non sei ancora proprietario.
E quindi perdi l’accesso al 50%.
Attenzione: il rischio è più ampio di quanto sembri
Il punto più delicato — e spesso sottovalutato — è questo:
👉 non è detto che il problema riguardi solo i lavori fatti prima del rogito
L’interpretazione più prudente suggerisce che:
- se all’apertura del cantiere non sei proprietario,
- tutto l’intervento potrebbe essere “bloccato” al 36%, anche per le spese sostenute dopo il rogito.
Una lettura rigorosa, certo, ma coerente con l’impostazione attuale dell’Agenzia.
E nel dubbio, quando si parla di fisco, la prudenza non è mai troppa.
Il paradosso: il bonus c’è… ma vale meno
È importante chiarire un punto fondamentale:
✔️ Il diritto alla detrazione non viene negato al promissario acquirente
✔️ Il problema riguarda solo l’aliquota
Infatti, chi acquista con preliminare può comunque beneficiare dei bonus, a condizione che:
- sia stato immesso nel possesso dell’immobile
- sostenga direttamente le spese
- il preliminare sia regolarmente registrato entro i termini fiscali
Ma — ed è qui la differenza sostanziale — rischia di ottenere solo il 36% invece del 50%.
E su interventi importanti, la differenza economica è tutt’altro che trascurabile.
Una scelta strategica (non solo fiscale)
A questo punto, la domanda diventa inevitabile:
conviene davvero iniziare i lavori prima del rogito?
La risposta non è uguale per tutti, ma oggi più che mai richiede una valutazione attenta.
In molti casi può essere più conveniente:
- attendere il rogito
- acquisire la proprietà
- e solo dopo aprire il cantiere
Magari si perde qualche settimana…
ma si guadagna una detrazione più alta e maggiore certezza normativa.
Uno sguardo avanti
Non è escluso che in futuro possano arrivare chiarimenti o aperture interpretative più favorevoli.
Ma allo stato attuale, il quadro è piuttosto rigido.
E chi opera nel settore, soprattutto chi compra per ristrutturare e valorizzare, deve iniziare a considerare il timing fiscale come parte integrante della strategia immobiliare.
In sintesi
Pianificare bene le tempistiche oggi è fondamentale
Il preliminare non basta per accedere al 50%
Serve essere proprietari già all’inizio dei lavori
In caso contrario, si scende al 36%
Il rischio può estendersi a tutto l’intervento
Claudia Piccone
Agente immobiliare
Sito Web: www.reabyom.com
