Mercato immobiliare italiano 2025: ripresa solida e nuovi scenari di investimento
Il 2025 è confermato come un anno di rilancio per il mercato immobiliare italiano, in particolare per il comparto residenziale e per il segmento prime. Dopo una fase di assestamento, il settore mostra segnali chiari di crescita, sostenuti da un aumento delle compravendite, da una domanda sempre più selettiva e da un rinnovato interesse da parte degli investitori internazionali.
Il mercato immobiliare nazionale chiude il 2025 con un incremento delle transazioni intorno al +5,5% rispetto al 2024, delineando uno scenario di crescita moderata ma costante anche nel medio periodo. Un contesto che premia soprattutto gli immobili di qualità, ben posizionati e capaci di rispondere a esigenze abitative e di investimento allo stesso tempo.
Seconda casa e hospitality: i veri motori della crescita
A trainare il mercato sono soprattutto seconde case e immobili destinati all’hospitality, due segmenti che hanno dimostrato una notevole resilienza anche in fasi economiche più complesse.
A livello nazionale, i prezzi delle seconde case registrano una crescita annua compresa tra l’1% e il 2%, sostenuta da:
- domanda elevata, soprattutto straniera;
- offerta limitata di immobili ristrutturati ed efficienti dal punto di vista energetico;
- forte attrattività delle località turistiche ad alto valore paesaggistico.
Un elemento chiave è il rendimento degli affitti brevi, che nelle zone più richieste può arrivare a oscillare tra il 6% e il 10% annuo, trasformando la seconda casa da bene “statico” a asset dinamico e redditizio.
Il risultato è un mercato sempre più orientato verso immobili che combinano qualità abitativa, valore emozionale e potenziale di reddito.
Mercato immobiliare di prestigio: Toscana e Umbria protagoniste nel Centro Italia
Nel Centro Italia, Toscana e Umbria si confermano tra le regioni più attrattive per il mercato immobiliare di fascia alta. Ville, casali e dimore storiche continuano ad attirare una clientela internazionale alla ricerca di autenticità, privacy e contatto con il territorio.
Nel corso del 2025:
- la maggior parte delle compravendite si è concentrata tra Umbria e Toscana;
- l’Umbria ha mantenuto una posizione dominante nel segmento delle ville e dei casali di pregio;
- la Toscana ha registrato performance particolarmente rilevanti nelle province di Siena e Arezzo, seguite da Grosseto e dalle aree limitrofe a Firenze.
Questo andamento conferma una tendenza ormai strutturale: le aree collinari e rurali ben collegate, ma lontane dal turismo di massa, sono tra le più richieste da chi cerca immobili esclusivi.
Chi acquista immobili prime nel Centro Italia e cosa cerca davvero
L’analisi delle compravendite del 2025 mostra un profilo dell’acquirente sempre più definito.
Tipologia di immobili più richiesti
Nel 75% dei casi, sia in Umbria che in Toscana, l’acquisto ha riguardato:
- casali ristrutturati,
- ville indipendenti,
- porzioni di casale in campagna.
Il restante 25% riguarda immobili situati nei centri storici, spesso ristrutturati e di elevato pregio architettonico.
Valori medi di compravendita
- Umbria: valore medio intorno ai 500.000 euro
- Toscana: valore medio più elevato, circa 800.000 euro
Una differenza che riflette sia il posizionamento internazionale della Toscana sia la maggiore disponibilità di immobili iconici ad alto valore storico e paesaggistico.
Domanda internazionale e nuova visione della seconda casa
Un dato particolarmente significativo riguarda la provenienza degli acquirenti:
- 70% clienti internazionali
- 40% Nord Europa
- 20% area USA–UK
- 10% Israele
- 30% clienti italiani
L’età media degli acquirenti si colloca prevalentemente tra i 40 e i 60 anni, seguita dalla fascia 60–72 anni. Si tratta di profili con elevata capacità di spesa, spesso imprenditori o professionisti, che vedono la seconda casa non solo come luogo di relax, ma come parte di una strategia patrimoniale.
Sempre più spesso, infatti, le ville e i casali acquistati vengono inseriti nel circuito degli affitti turistici di alto livello, grazie a servizi di gestione dedicati. Questo approccio consente di:
- coprire i costi di mantenimento;
- generare reddito;
- preservare e valorizzare l’immobile nel tempo.
La fascia centrale adriatica: Rimini e Riccione tra residenziale, turismo e investimenti
Accanto al consolidato appeal del Centro Italia interno, nel 2025 emerge con forza anche il mercato immobiliare della fascia centrale adriatica, in particolare nelle località di Rimini e Riccione.
Due piazze storicamente turistiche che stanno vivendo una trasformazione strutturale del mercato immobiliare, sempre più orientata verso qualità, residenzialità evoluta e investimenti a reddito.
Negli ultimi anni, queste città hanno avviato importanti progetti di riqualificazione urbana, del waterfront e dei servizi, contribuendo a un riposizionamento dell’offerta immobiliare e a un aumento dell’interesse da parte di acquirenti italiani e stranieri
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Rimini: da capitale balneare a città multifunzionale
Rimini oggi non è più soltanto una destinazione turistica stagionale. Il mercato immobiliare riflette una città che sta diventando policentrica e vivibile tutto l’anno, grazie a:
- nuovi interventi sul lungomare;
- valorizzazione del centro storico;
- potenziamento dei collegamenti ferroviari e infrastrutturali;
- crescita del settore congressuale e fieristico.
Dal punto di vista immobiliare, si registra:
- aumento della domanda per appartamenti ristrutturati fronte mare o in zone semicentrali;
- interesse crescente per immobili da destinare ad affitti brevi e medio termine;
- attenzione particolare alla classe energetica e alla qualità costruttiva.
I prezzi risultano in crescita moderata ma costante, soprattutto per immobili di nuova generazione o completamente riqualificati, mentre i rendimenti da locazione turistica restano competitivi rispetto ad altre località costiere italiane.
Riccione: il segmento premium dell’Adriatico
Riccione si conferma come la località più “prime” della Riviera romagnola, con un posizionamento sempre più orientato verso:
- residenzialità di alto livello;
- seconde case di pregio;
- investimenti immobiliari selettivi.
La domanda si concentra principalmente su:
- appartamenti di fascia alta in prima o seconda linea mare;
- attici con terrazzi;
- immobili di design in zone centrali o sul lungomare.
Qui il mercato mostra dinamiche simili a quelle delle località luxury: offerta limitata e domanda stabile, con valori medi più elevati rispetto a Rimini e una maggiore tenuta dei prezzi anche nelle fasi di rallentamento economico.
Riccione attira in particolare:
- clientela italiana ad alta capacità di spesa;
- investitori che cercano immobili facilmente locabili;
- acquirenti che desiderano una seconda casa al mare con servizi, eventi e vita urbana.
Profili di acquirenti e logiche di investimento sull’Adriatico
Il mercato immobiliare di Rimini e Riccione si distingue da quello di Toscana e Umbria per tempi di utilizzo e strategie di reddito.
Qui la seconda casa è spesso:
- utilizzata direttamente per periodi più lunghi;
- inserita in modo continuativo nel circuito degli affitti brevi;
- pensata come investimento con rotazione elevata degli ospiti.
I rendimenti medi da locazione turistica risultano interessanti, soprattutto nei mesi primaverili ed estivi, con una stagionalità più lunga rispetto ad altre zone costiere. Inoltre, la crescente domanda di affitti medio termine (lavoratori, smart worker, studenti, professionisti) contribuisce a stabilizzare i flussi di reddito.
Centro Italia interno e costa adriatica: due mercati complementari
Se Toscana e Umbria rappresentano la scelta ideale per chi cerca privacy, autenticità e valore patrimoniale di lungo periodo, Rimini e Riccione incarnano una visione più dinamica dell’investimento immobiliare:
- maggiore liquidità del mercato;
- facilità di rivendita;
- rendimenti più immediati.
Nel 2025, molti investitori diversificano il portafoglio combinando:
- una proprietà di prestigio in campagna o collina;
- un immobile a reddito sulla costa adriatica.
Una strategia che consente di bilanciare valore emozionale, redditività e flessibilità.
Conclusione: un Centro Italia sempre più articolato e strategico
Il mercato immobiliare del Centro Italia nel 2025 non è più un blocco unico, ma un sistema articolato di micro-mercati complementari. Accanto alla solidità di Toscana e Umbria, la fascia centrale adriatica – con Rimini e Riccione in prima linea – offre opportunità concrete per chi guarda al mare non solo come luogo di vacanza, ma come asset immobiliare evoluto.
Un equilibrio tra tradizione, trasformazione urbana e nuove modalità di abitare e investire, destinato a rafforzarsi nei prossimi anni.
Claudia Piccone
Agente immobiliare
Sito Web: www.reabyom.com
