Lastrico solare e terrazzo: differenze, spese condominiali e responsabilità
Quando si vive in condominio, una delle questioni più frequenti riguarda la parte più alta dell’edificio: lastrico solare o terrazzo?
Non sono la stessa cosa, e saperle distinguere aiuta a capire chi deve sostenere le spese di manutenzione e chi risponde dei danni da infiltrazioni.
Vediamo in modo chiaro e pratico cosa dice la normativa.
Differenza tra lastrico solare e terrazzo condominiale
La distinzione nasce dalla funzione:
- Lastrico solare: superficie piana posta sull’ultimo livello dell’edificio, pensata principalmente come copertura contro gli agenti atmosferici. Può essere accessibile o meno.
- Terrazzo: spazio praticabile, utilizzabile per l’affaccio, delimitato da parapetti o ringhiere, spesso collegato a un appartamento.
In sintesi:
➡️ il lastrico solare serve a proteggere gli ambienti sottostanti
➡️ il terrazzo serve a essere vissuto
Tetto, solaio e lastrico solare: non sono la stessa cosa
Tetto: copertura inclinata non praticabile.
- Solaio: separa i piani interni dell’edificio.
- Lastrico solare: piano, orizzontale, sull’ultimo piano, talvolta calpestabile.
Una chiarezza fondamentale per comprendere le norme sulle spese condominiali e i danni da infiltrazione.
Chi è il proprietario del lastrico solare o della terrazza?
In assenza di indicazioni contrarie negli atti condominiali:
- il lastrico solare è di proprietà comune (art. 1117 c.c.).
- il terrazzo può essere:
- esclusivo, se collegato a un’unità immobiliare;
- condominiale, se serve più appartamenti.
Esiste anche il caso del lastrico solare di uso esclusivo:
➡️ la proprietà rimane comune
➡️ l’uso quotidiano è affidato a uno o più condòmini
Spese di manutenzione: come si ripartiscono?
La ripartizione varia in base alla proprietà.
1. Se il lastrico solare è condominiale
Le spese si dividono tra tutti i condòmini in base ai millesimi.
2. Se il lastrico solare è di uso esclusivo
Si applica l’art. 1126 c.c.:
- 1/3 → a carico dell’utilizzatore esclusivo
- 2/3 → a carico dei condòmini serviti dalla copertura in proporzione ai millesimi
Questo criterio vale sia per le riparazioni, sia per le ricostruzioni.
Chi paga i danni da infiltrazione del lastrico solare?
Se il lastrico solare non è stato mantenuto correttamente e causa infiltrazioni negli ambienti sottostanti:
- chi ha l’uso esclusivo paga 1/3 del danno
- gli altri condòmini serviti dalla copertura pagano 2/3
Questo vale anche quando l’infiltrazione proviene da un terrazzo a livello.
Responsabilità del danno
Secondo l’art. 2051 c.c.:
- risponde chi ha in custodia il bene (es. utilizzatore esclusivo);
- risponde il condominio, per la parte comune della copertura.
Si può trasformare il lastrico solare in terrazzo?
Sì, ma serve un titolo edilizio idoneo.
Nella maggior parte dei casi si tratta di una ristrutturazione edilizia, che richiede permessi specifici, non una semplice SCIA.
È fondamentale valutare:
- impatto sulla copertura dell’edificio
- rispetto delle norme urbanistiche
- eventuali modifiche ai diritti degli altri condòmini
Conclusioni: prevenire problemi conviene a tutti
Conoscere la differenza tra lastrico solare e terrazzo permette di:
- evitare discussioni in assemblea condominiale,
- capire come gestire le spese di manutenzione,
- sapere a chi rivolgersi in caso di danni da infiltrazione.
Quando si affrontano temi tecnici o progetti di ristrutturazione, è sempre utile confrontarsi con professionisti qualificati, così da tutelare il proprio immobile e la serenità del condominio
Claudia Piccone
Agente immobiliare
Sito Web: www.reabyom.com
