Cedolare secca: quando scade il secondo acconto?
Cedolare secca: cosa deve sapere chi affitta casa?
Il calendario fiscale segna un appuntamento importante per i proprietari che applicano la cedolare secca: il 30 novembre (quest'anno posticipato al 1° dicembre 2025) rappresenta il termine ultimo per versare la seconda rata dell’acconto – oppure l’intero acconto in un’unica soluzione – relativo alle imposte risultanti dalla dichiarazione dei redditi 2025.
La data è frutto dello slittamento automatico previsto dalla legge: il 30 novembre cade di domenica, quindi il pagamento passa al primo giorno lavorativo successivo.
Tra le imposte coinvolte c’è anche la cedolare secca, il regime fiscale che sostituisce IRPEF e addizionali e che molti proprietari scelgono per semplicità e convenienza. Per chi percepisce canoni di locazione abitativa nel 2025, il versamento dell’acconto è un adempimento da non trascurare per evitare sanzioni e contestazioni.
Chi deve versare l’acconto della cedolare secca
L’acconto è richiesto ai contribuenti che, nell’anno precedente, hanno dichiarato redditi da locazione abitativa assoggettati a cedolare secca.
Possono aderire al regime solo persone fisiche che affittano immobili abitativi (categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa A/10) e al di fuori dell’attività d’impresa.
Oltre alla sostituzione dell’IRPEF, la cedolare secca porta due vantaggi rilevanti:
- esenzione dall’imposta di registro,
- esenzione dall’imposta di bollo sulla registrazione, proroga e risoluzione del contratto.
Questo, insieme alle aliquote agevolate, rende il regime molto popolare tra i locatori privati.
Quando l’acconto è obbligatorio
L’obbligo scatta solo se l’imposta dovuta per il 2024 supera 52 euro.
Se inferiore, il versamento non è richiesto.
Quando l’acconto non si paga
L’acconto non è dovuto quando:
- L’imposta 2024 è pari o inferiore a 52 euro
- Il 2025 è il primo anno in cui si applica la cedolare secca, quindi manca lo storico su cui calcolare l’anticipo
Cedolare secca: come funziona il regime
La cedolare secca sostituisce l’imposizione ordinaria applicando un’unica aliquota sul canone annuo:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4)
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2), transitori e studenti nelle aree ad alta tensione abitativa
Il locatore deve esprimere l’opzione al momento della registrazione con modello RLI o durante le annualità successive. Una volta scelta, l’opzione riguarda l’intero anno d’imposta.
Acconto cedolare secca 2025: quando in unica soluzione e quando in due rate
Se l’acconto totale non supera 257,52 euro, si paga in un’unica soluzione, entro il 1° dicembre 2025.
Se supera tale soglia, va diviso in due tranche:
- 40% a giugno,
- 60% entro il 1° dicembre.
Per i contribuenti soggetti agli ISA le rate diventano due del 50% ciascuna.
Calcolo dell’acconto: metodo storico o metodo previsionale?
Il contribuente può scegliere tra due modalità:
1. Metodo storico (più sicuro)
Si calcola il 100% dell’imposta dichiarata per il 2024.
È il metodo consigliato perché evita rischi e sanzioni: si basa su dati certi e già comunicati.
2. Metodo previsionale (più flessibile ma rischioso)
Si stima l’imposta del 2025, utile se sono previsti:
- mesi in meno di locazione,
- riduzione del canone,
- cessazione anticipata del contratto,
- minori immobili locati.
Se però l’imposta reale 2025 risulta più alta di quella stimata, scattano:
- pagamento della differenza,
- sanzioni per insufficiente versamento,
- interessi.
È una scelta da valutare con prudenza.
Come si paga: modello F24 e codici tributo
Il versamento avviene tramite modello F24 – Sezione Erario.
Si può utilizzare:
- F24 online dell’Agenzia delle Entrate,
- home banking,
- intermediario abilitato.
Codici tributo da usare:
- 1840 – acconto prima rata o acconto unico
- 1841 – seconda rata acconto
- 1842 – saldo
- 1843 – sanzioni (ravvedimento operoso)
L’anno di riferimento da indicare:
- 2025 per il secondo acconto in scadenza il 1° dicembre
- 2024 per il saldo
Compensazioni dei crediti
È possibile compensare crediti fiscali, secondo le regole del D.Lgs. 241/1997.
Oltre determinate soglie può essere richiesto il visto di conformità.
Tabella riepilogativa: cedolare secca, scadenza 1° dicembre 2025
| Tema | Dettaglio |
|---|---|
| Scadenza | 1° dicembre 2025 |
| Tipo di versamento | Seconda rata o acconto unico |
| Imposta | Cedolare secca locazioni abitative |
| Acconto obbligatorio | Imposta 2024 > 52 € |
| Acconto non dovuto | Imposta ≤ 52 € o primo anno cedolare |
| Soglia 257,52 € | Sotto: unico versamento. Sopra: due rate |
| Aliquote | 21% canone libero – 10% canone concordato |
| Metodi di calcolo | Storico o previsionale |
| Rischi previsionale | Sanzioni e interessi se stima errata |
| Modello | F24 – Sezione Erario |
| Codici tributo | 1840, 1841, 1842, 1843 |
| Compensazioni | Consentite, con eventuale visto |
| Canali di pagamento | F24 online, home banking, intermediari |
La scadenza del 1° dicembre 2025 rappresenta un passaggio fondamentale per tutti i proprietari che hanno scelto la cedolare secca. Programmare per tempo i versamenti, conoscere le regole dell’acconto e scegliere il metodo di calcolo più adatto permette di evitare errori, sanzioni e spiacevoli sorprese.
In un settore come quello immobiliare – dove la gestione ordinata degli adempimenti fiscali è parte integrante di una proprietà ben amministrata – rispettare le scadenze è un gesto di professionalità e tutela del proprio investimento.
Per chi affitta un immobile, restare aggiornato sulle normative e sulle opportunità fiscali è un modo concreto per valorizzare il patrimonio immobiliare e garantire una gestione serena nel lungo periodo.
Se desideri chiarimenti, valutare il metodo più conveniente o impostare una strategia fiscale in linea con i tuoi contratti di locazione, Reabyom è al tuo fianco: un supporto affidabile, pensato per guidare proprietari e investitori con competenza e attenzione.
Claudia Piccone
Agente immobiliare
Sito Web: www.reabyom.com
