Documenti perfetti: la chiave per una compravendita immobiliare senza intoppi
Documenti perfetti: la chiave per una compravendita immobiliare senza intoppi
Vediamo insieme quali sono i principali documenti richiesti, dove reperirli e perché è importante presentarli nel modo e nei tempi giusti.
1. Titolo di proprietà
È il documento principale: certifica chi è il proprietario e su quale base (rogito, successione, donazione, divisione, ecc.).
In genere viene fornito dal notaio che ha stipulato l’atto.
Tuttavia, se lo studio non è più attivo o il professionista non esercita più, è possibile richiederne una copia conforme presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, oggi integrata nell’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territorio.
⚠️ Difficoltà: nel caso di atti molto datati o di passaggi ereditari complessi, può essere necessario l’aiuto di un tecnico o di un’agenzia specializzata per reperire e verificare la documentazione.
Prima di avviare la vendita, verifica sempre che il titolo di proprietà sia integro, aggiornato e coerente con la situazione catastale attuale.
2. Visura e planimetria catastale
Due documenti distinti ma strettamente collegati.
- La visura catastale riporta dati identificativi e rendita dell’immobile.
- La planimetria catastale è la “piantina ufficiale” depositata in Catasto.
Si possono reperire online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate o presso un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere).
⚠️ Difficoltà: spesso la planimetria depositata non rispecchia lo stato reale dell’immobile.
Prima della messa in vendita verifica che lo stato di fatto corrisponda esattamente a quello catastale, altrimenti il notaio non potrà stipulare il rogito.
3. Certificato di agibilità (o abitabilità)
Attesta che l’immobile rispetta le norme igienico-sanitarie, di sicurezza e impiantistica.
Si repereisce presso l’Ufficio Tecnico del Comune.
⚠️ Difficoltà: per immobili datati il certificato può non essere mai stato richiesto o risultare introvabile.
Se mancante, è necessario incaricare un tecnico per verificare come procedere, evitando blocchi in fase notarile.
4. APE – Attestato di Prestazione Energetica
Obbligatorio per legge, descrive l’efficienza energetica dell’immobile.
Redatto da un tecnico abilitato (certificatore energetico).
⚠️ Difficoltà: ha validità di 10 anni, ma perde efficacia in caso di ristrutturazioni o modifiche agli impianti.
Un APE aggiornato e ben redatto è anche un ottimo strumento di comunicazione e trasparenza; oggi l'efficienza energetica è un aspetto fondamentale.
5. Documentazione urbanistica
Raccoglie i titoli edilizi (licenze, concessioni, DIA, SCIA, permessi di costruire, varianti, ecc.) relativi alla costruzione e alle eventuali modifiche.
Si reperisce presso l’Ufficio Edilizia del Comune o tramite un tecnico di fiducia.
⚠️ Difficoltà: in edifici datati o oggetto di più interventi, la documentazione può essere parziale o incompleta.
Verifica che tutti gli interventi edilizi siano legittimati; anche un piccolo abuso può bloccare la vendita o richiedere una sanatoria costosa.
6. Spese condominiali e regolamento
Per gli appartamenti in condominio è indispensabile fornire:
- almeno l’ultimo verbale d’assemblea,
- la situazione aggiornata dei pagamenti,
- il regolamento condominiale.
Reperirli dall’amministratore del condominio.
⚠️ Difficoltà: alcuni amministratori impiegano tempo per rilasciare i documenti.
Avere tutto pronto consente di mostrare totale trasparenza sui costi di gestione.
7. Documenti personali
Documento d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari, indispensabili per la proposta d’acquisto e il rogito notarile, oltre ai certificati di residenza, stato di famiglia.
Si possono reperire presso l'Ufficio anagrafe del Comune di residenza per i certificati, mentre i documenti dovranno essere aggiornati, in corso di validità e coerenti con i dati riportati negli atti.
8. Relazione tecnica integrata (RTI)
Spesso non obbligatoria per legge, ma altamente consigliata, la Relazione Tecnica Integrata è il documento redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che certifica la conformità urbanistica e catastale dell’immobile rispetto al titolo di proprietà e allo stato di fatto.
👉 Cosa contiene:
- Analisi della conformità edilizia e catastale;
- Verifica della legittimità urbanistica (assenza di abusi o difformità);
- Riscontro tra titolo di provenienza, planimetria e realtà dei luoghi;
- Indicazione di eventuali criticità da risolvere prima del rogito.
💬 Perché è importante:
Anche se non obbligatoria, la relazione tecnica è una garanzia di trasparenza.
Permette al venditore di presentare un immobile “pulito” dal punto di vista tecnico e all’acquirente di acquistare con serenità.
In caso di incongruenze urbanistiche o catastali, individuarle in anticipo consente di risolverle senza compromettere la trattativa o rallentare il rogito.
Consiglio Reabyom:
Consigliamo sempre di far redigere la relazione tecnica, è un investimento contenuto, ma prezioso:
- tutela il venditore da possibili contestazioni;
- accelera la fase notarile;
- comunica serietà e affidabilità a chi visita la casa.
Documenti perfetti, casa perfettamente vendibile
Un dossier completo e ordinato è una firma di serietà.
Da Reabyom, accompagniamo ogni cliente nella raccolta, verifica e organizzazione di tutti i documenti prima della messa in vendita, creando un fascicolo chiaro e pronto per il notaio.
Perché una casa non si vende solo con belle foto, si vende con preparazione, precisione e fiducia.
Claudia Piccone
Agente immobiliare
Sito Web: www.reabyom.com
